?

Log in

No account? Create an account
Илья Пономарев/Ilya Ponomarev
ilya_ponomarev
........ ..................
Илья Пономарев/Ilya Ponomarev [userpic]
Программа кандидата в мэры #Новосибирск'а Ильи Пономарева. Раздел 5: Строительство #нск

Важнейшей задачей меня как мэра считаю обеспечить новосибирцев, особенно молодые семьи, доступным жильем. Подчеркну – именно доступным, а не дешевым, как ошибочно полагает действующая мэрия, которая прекращает с целью снижения себестоимости жилья требовать от строительных компаний строить городскую инфраструктуру – дороги, развязки, школы, поликлиники и т.д.

Возлагать за это вину на строителей было бы неверно. Чиновники воспринимают строителей как дойных коров, самый простой способ для личного обогащения: начальники из мэрии выдают разрешения и земельные участки, создают искусственный дефицит земли (и это в Сибири-то!) на рынке, после чего вступают с наиболее щедрыми из строителей в сговор. А откуда берутся деньги на взятки? За счет экономии на качестве, за счет применения уплотнительной застройки, за счет отказа от строительства социальных объектов.

Я создам систему взаимодействия со строительными компаниями, при которой:


  • будет создан устойчивый и растущий платежеспособный спрос на жилье, при этом произойдет постепенный отказ от долевых схем финансирования строительства, как не защищающих права будущих жильцов;

  • строительные проекты будут реализовываться по открытым и понятным для всех (и строителей, и граждан) правилам;

  • в Новосибирске будут длинные и недорогие кредитные ресурсы под полноценное освоение территорий;

  • муниципалитет будет способствовать технологическому перевооружению и модернизации строительной отрасли;

  • будет четкое разделение обязанностей: мэрия планирует развитие города и готовит под отдельные проекты земельные участки и инженерную инфраструктуру, а строители осуществляют комплексное развитие территории, выполняя все социальные обязательства перед жителями города по согласованному с мэрией плану.



  1. Развитие платежеспособного спроса.

Надо признать, что в существующей системе небогатые, социально незащищенные люди и молодежь не имеют шансов купить квартиру в нормальном доме – цены столь высоки, что в лучшем случае денег может хватить на крохотную студию в доме-муравейнике на окраине. При этом «очередь» на социальное жилье практически не двигается: у мэрии вечно не хватает средств на приобретение квартир. Считаю, что сама практика покупки квартир на рынке порочна по своей природе: за счет бюджетных средств обеспечивается сбыт строителям, при этом уменьшается количество квартир на рынке, не говоря уже о разнообразных коррупционных соблазнах по дороге. Я решу проблему доступности жилья двумя способами:

  • обеспечением граждан дешевыми ипотечными кредитами (т.е. с минимальным – для работающей молодежи – или отсутствующим – для малоимущих – стартовым взносом). Для этого мэрия заключит с крупными и надежными банками стратегические соглашения, даст им финансовые гарантии. Это резко увеличит спрос на жилье, оживит этот рынок, тем самым, помимо решения жилищной проблемы, создаст дополнительные финансовые поступления для города, многократно окупив все возникающие при кредитовании риски;

  • созданием арендного жилья («доходных домов») для неработающих категорий граждан. Мэрия будет стимулировать строительство таких квартир, в т.ч. привлекая под такие проекты дополнительные кредиты. Социально незащищенные люди, бюджетники, пенсионеры смогут снимать жилье по льготным ценам за счет муниципальной субсидии. Это будет развивать конкуренцию на этом рынке и вытеснять рантье, не работающих и не платящих налоги в Новосибирске, а живущих за счет сдачи своих квартир.



  1. Исправление накопившихся проблем застройки территорий Новосибирска.

В области жилищной политики будет сделана ставка на расширение разнообразия типов жилья и повышение его комфортности. Недопустимо строить дома низкого качества без обеспечения их социальной инфраструктурой, в местах, не обслуживаемых общественным транспортом, оправдывая такое строительство низкой ценой продаваемых квадратных метров. Строительство в районах, где нет необходимой социальной и транспортной инфраструктуры и ее строительство не предусматривается планами мэрии на ближайшие 5 лет, будет запрещено. Будет утвержден муниципальный стандарт качества жилья, получить поддержку и войти в ведомственные программы смогут только строительные проекты, отвечающие таким стандартам. Наиболее проблемные существующие районы должны пройти процедуру реабилитации.

Особую тревогу вызывает ситуация в Октябрьском и Кировском районах. Строительство большого Плющихинского жилмассива дешевого жилья компанией Дискус без социальной и дорожной инфраструктуры, да еще в непосредственной близости от Гусинобродской барахолки, где большое количество мигрантов – очевидный путь к созданию такого гетто в Новосибирске через 20-30 лет. Решение проблемы этого микрорайона, в котором уже сегодня живет более 30 тысяч человек, поднятие его статуса требует немедленного вмешательства мэрии: строительства там двух новых дорог, реорганизации выезда по улице Волочаевской и перекрестка с Лазурной, замыкания улицы Высоцкого, ввода новой школы (а в перспективе и второй), возведения нескольких домов более высокой категории в рамках этого же жилмассива, переноса строительства дешевого жилья из этого места в другие, еще не освоенные районы города, где цены в настоящее время продолжают расти.

В Кировском районе существует старая проблема частного сектора, усугубляющаяся активным заселением прилегающих к Затулинскому жилмассиву садоводческих хозяйств, в основном также мигрантами и социально неблагополучными слоями населения. Аналогично случаю с Плющихинским жилмассивом, требуется реабилитация района, включение в него более престижных и комфортных категорий жилья (преимущественно малоэтажного типа), строительство новых дорог и – в будущем – скоростного трамвая.


  1. Подготовка новых земельных участков и финансирование строительных проектов.

Для развития территорий будут создаваться городские «корпорации развития», в том числе по механизму ГЧП. Корпорация развития, заходя на застроенную или незастроенную территорию, разрабатывает ее мастер-план, проект планировки и межевания, градостроительные регламенты, подводит необходимые инженерные коммуникации, согласовывает технические условия и т.д. Она также выступает организатором финансирования, заключая долгосрочные договора с госкорпорациями (прежде всего – Внешэкономбанком и РЖС), а также с крупнейшими коммерческими банками (Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк и т.д.). Корпорации развития также будут операторами средств, поступающих из федерального бюджета по целевым программам, например – по программе переселения из ветхого и аварийного жилья. В Новосибирске есть такой опыт, разработанный при моем непосредственном участии – в частности, именно по такому механизму построен Академпарк в Академгородке.

Затем земельные участки продаются на аукционе застройщикам и из полученных средств компенсируются затраты на подготовку территории. На этом этапе корпорация развития выступает также заказчиком детских садов, школ, поликлиник, других объектов соцкультбыта. Это позволит комплексно застраивать площадки и реконструировать территории с ветхим и аварийным жильем, привлекая не только крупный, но и малый и средний бизнес.

Будут приняты меры к недопущению ситуаций с «обманутыми дольщиками». Закон о долевом строительстве крайне несовершенен, и в случае реализации описанных выше предложений мы можем обойтись без этого механизма. Кроме того, считаю, что размер строящегося дома должен напрямую зависеть от финансовых возможностей застройщика, подтвержденных его уставным капиталом, банковской гарантией или страхованием ответственности. Мэрия будет стимулировать средне- и малоэтажную застройку домами секционного типа, поскольку при такой застройке риск того, что обязательства перед инвесторами не будут выполнены, минимален.


  1. Снижение себестоимости строительства.

При мне мэрия будет реализовывать последовательную политику снижения себестоимости строительства жилья, основанную на следующих базовых принципах:

  • Снижение стоимости денежных ресурсов – описано выше.

  • Повышение скорости реализации строительных проектов. Перекладывание наиболее длительных и непредсказуемых стадий строительства – согласований и хождения по инстанциям – на городские корпорации развития, позволяет существенно сократить время от начало работы строителей до сдачи готовых объектов. Тем самым себестоимость каждого квадратного метра жилья может быть существенно снижена; целевым показателем для мэрии будет добиться снижение этого показателя на 25%.

  • Честная конкуренция между застройщиками. Увеличить объемы качественного жилищного строительства позволит переход к системе правого регулирования градостроительной деятельности. Застройщикам не придется «договариваться» с чиновниками об условиях строительства – градостроительные планы земельных участков в районах, предполагаемых к строительству и реконструкции, в соответствии с Градостроительным кодексом будут разрабатываться при подготовке проектов межевания. Застройщик еще до покупки земельного участка получит всю информацию о допустимых параметрах строительства и условиях подключения к инженерным сетям - таким образом, возможные риски будут сведены к минимуму. Это сделает доступным сферу строительства не только для крупных компаний, но и для малого и среднего бизнеса.

  • Облегчение получения технических условий. В рамках разработанного мастер-плана мэрия осуществит согласование с генерирующими и теплоснабжающими организациями ожидаемого изменения потребления городом тепла или электричества. Это позволит ускорить получение согласований при строительстве городских объектов, устранить злоупотребления в этой сфере, сделать все процедуры прозрачными. Я также буду развивать автономные источники тепла и электричества в изолированных жилмассивах, снижая зависимость городских районов от монополистов.

  • Стимулирование использования новых технологий в строительстве. Мои связи в среде российских и международных компаний позволяют привлечь в строительную отрасль Новосибирска новейшие технологии в области строительства зданий и дорожных объектов. Практика сходных с Россией по климатическим условиям стран мира (например, Канады) показывает возможность снижения себестоимости строительства на 35-50% за счет использования современных композитных материалов. Я создам производство этих или подобных материалов в нашем городе.



  1. Гармоничное развитие города.

Я введу полный запрет уплотнительной застройки в Новосибирске. Дальнейшее увеличение плотности застройки, особенно в центре города – недопустимо.

Напротив, мэрия будет стимулировать вынос старых производств и втиснутых алчными чиновниками логистических центров на периферию города и превращение бывших промплощадок в центры креативных индустрий, жилого и делового строительства. Территории по течению Оби вдоль Фабричной и Владимировской улиц, область Затона будут подвергнуты переосвоению и превратятся в самые благоустроенные и престижные районы Новосибирска.


За пять лет темпы строительства в Новосибирске будут удвоены по сравнению с уровнем 2013 года, а наличие широкого предложения доступного жилья позволит Новосибирску привлечь молодых талантливых специалистов из других городов и создать на своей территории новые производства и рабочие места.



Comments

> Возлагать за это вину на строителей было бы неверно.

Вообще-то именно на них в первую очередь и надо возлагать вину.

> обеспечением граждан дешевыми ипотечными кредитами (т.е. с минимальным - для работающей молодежи - или отсутствующим - для малоимущих - стартовым взносом).

Cубстандартная ипотека в интересах строителей? Мило.

> Перекладывание наиболее длительных и непредсказуемых стадий строительства - согласований и хождения по инстанциям - на городские корпорации развития, позволяет существенно сократить время

Публичных слушаний?

P.S. Непрояснённые вопросы:

1. Что Вы планируете делать с "инвестиционными" (пустующими) квартирами?

2. Ваше отношение к заборам?

Строительство новых дорог и развязок - стимуляция автопотребления;
Малоэтажное строительство на окраинах - мотивация роста автотребления, растяжение коммуникаций, разрывы = увеличение пробегов при снижении плотности населенности и формировании общей структуры по загородному типу. Грубо говоря, это анклавные структуры, в которых будет затруднительно обеспечить перевозки городского типа. А это означает стремительный рост автопарка, экокризис и провоцирование пробок;
Опора на автомобильный транспорт не решает проблему перемещения горожан в городе. Развитие и реабилитация района или "подготовка" участка к застройке - это прежде всего - обеспечение надежным (т.е. высокоритмичным), комфортным и высокопровозным современным общественным транспортом (лучше на электротяге), обеспечивающим избыточное предложение пассажироперевозок.